sexta-feira, 27 de agosto de 2010

Responsabilidade Civil e Criminal do Síndico

A Responsabilidade Civil do síndico ocorre quando as atribuições do cargo não são cumpridas adequadamente, ocasionando prejuízos aos condôminos ou a terceiros.
A Responsabilidade Criminal do síndico acontece quando este não cumpre suas atribuições, levando-o não apenas a uma omissão, mas a uma prática que pode ser entendida como criminosa ou contravenção.
Confira abaixo os problemas que podem ocorrer neste sentido, e como evitá-los.

Atribuições legais do síndico
Atente ao que o Código Civil determina como obrigações do síndico:
Art. 1.348. Compete ao síndico:
I - convocar a assembléia dos condôminos;
II - representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
III - dar imediato conhecimento à assembléia da existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
IV - cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembléia;
V - diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação dos serviços que interessem aos possuidores;
VI - elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
VII - cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;
VIII - prestar contas à assembléia, anualmente e quando exigidas;
IX - realizar o seguro da edificação.

Responsabilidade criminal
- A responsabilidade criminal do síndico envolve geralmente os crimes contra a honra (injúria, calúnia e difamação), a apropriação indébita de fundos do condomínio, e a apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários.
- Para os crimes contra a honra, o Código Penal prevê penas de um mês a dois anos de reclusão, além de multa
- Para apropriação indébita de fundos do condomínio, o CP prescreve reclusão de um a quatro anos, podendo ser aumentada de um terço, e multa.
- Para apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários, as penas previstas são de dois a cinco anos, e multa.

Roubos, furtos e danos
- De modo geral, o condomínio não é responsável por roubos, furtos e danos a bens individuais dos condôminos. Em especial se a Convenção do condomínio tem cláusula expressa de não indenizar nesses casos.
- O condomínio pode ser responsabilizado se um funcionário ocasionou danos a um condômino. E nesse caso, o síndico pode ser responsabilizado pelo condomínio, se ficar provado que não tomou as precauções necessárias na hora de contratar o funcionário, ou de averiguar se cumpria suas funções corretamente.
Como evitar problemas:
- Não permitir que funcionários do condomínio recebam chaves dos apartamentos ou veículos dos condôminos.
- Ser cuidadoso e criterioso na hora de contratar o funcionário, providenciar o treinamento necessário e sempre verificar se está cumprindo suas funções.

Playground e Piscinas
- Para a conservação de playgrounds existem as normas técnicas da ABNT (Associação Brasileira de Normas Técnicas) - NBR 14350-1 e NBR 14350-2. O texto dessas normas pode ser adquirido junto à ABNT - www.abnt.org.br
- A falta de manutenção nos equipamentos que gere um acidente leva à caracterização de responsabilidade civil pelos prejuízos causados aos usuários.
- Essa responsabilidade também poderá atingir o síndico, se o condomínio for processado e por sua vez processar o síndico, regressivamente.
- Funcionários de condomínios não têm a obrigação de tomarem conta das crianças na piscina, por isso a responsabilidade é toda dos pais e responsáveis.
- A responsabilidade do síndico quanto às piscinas é apenas quanto à manutenção dos equipamentos e da água da piscina. Portanto, só há responsabilidade civil no caso da manutenção provocar alguma lesão nos usuários.
Como evitar problemas: providenciando a manutenção constante dos equipamentos, de acordo com as normas, e por profissionais habilitados.

Elevadores - Manutenção
- Em casos de negligência ou imprudência na manutenção, que gerem acidentes ou danos ao equipamento, o síndico pode ser responsabilizado.
Como evitar problemas: providenciando a manutenção constante do equipamento, contanto sempre com uma empresa que tenha engenheiro responsável e técnicos devidamente treinados. Evite as empresas com valores de manutenção muito abaixo da média do mercado.

Funcionários - litígios
- Quando o condomínio descumpre as leis trabalhistas, é muito comum o funcionário processar o condomínio, principalmente logo após sua rescisão, através dos advogados do seu sindicato.
- Se for comprovada a ação ou omissão voluntária do síndico no caso, este poderá ser responsabilizado civilmente.
- O não-pagamento de verbas previdenciárias retidas aos funcionários gera responsabilidade criminal do síndico.
Como evitar problemas:
- Cumprindo todas as leis trabalhistas, pagamento de benefícios, com atenção às datas de vencimento.
- Como a burocracia trabalhista é complexa, tanto em termos de leis quanto de documentos exigidos, é conveniente contratar uma empresa ou profissional para cuidar destas questões no condomínio.
- No entanto, o síndico deve sempre exigir comprovantes da empresa.

Prestação de contas
- É um dos principais deveres do síndico a correta prestação de contas anual para a assembléia, e também eventual, quando esta o exigir.
- Para tanto, todas as despesas devem estar comprovadas e documentadas.
- Caso se constate diferença de valor entre a arrecadação e as despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente, por não cumprir sua obrigação legal e por se apropriar de fundos do condomínio
Como evitar problemas:
- Ter arquivo claro e organizado com todos os comprovantes de pagamento
- Sempre exigir notas fiscais, RPA (recibo de autônomo), comprovantes de pagamentos de funcionários e seus benefícios, guardar as contas pagas.
- Trabalhar sempre em cooperação com o Conselho Fiscal, para a verificar mensalmente a contabilidade condominial, evitando desgastes futuros.

Inadimplência - ausência de cobrança
- O síndico deve zelar pela boa administração do condomínio, aqui incluída a recuperação dos créditos do condomínio, acionando os inadimplentes direta e judicialmente.
- A negligência nesses procedimentos, devidamente comprovada, pode gerar a obrigação de reparar o dano.
Como evitar problemas:
- Tendo um cronograma-padrão de cobrança, do qual todos os condôminos tenham conhecimento. Por exemplo: no primeiro mês de atraso, notificação por escrito; no segundo, aviso de que o condomínio acionará a Justiça; no terceiro, entrar com ação de cobrança.
- Identificando, nos balancetes, não os nomes dos inadimplentes, mas os números de suas unidades.
- Não realizar dar descontos em acordos. Estes, legalmente, só são possíveis com a concordância de todos os condôminos. Os acordos devem envolver apenas parcelamento.

Inadimplência - Danos morais
- Alegação de danos morais por exposição dos nomes dos condôminos inadimplentes: depende do meio e do modo de divulgação. Se forem feitos de forma objetiva e discreta, que leve a informação aos interessados, não haverá dano moral ou constrangimento por parte dos condôminos pendentes.
- A divulgação dos inadimplentes é um "exercício regular de direito", porque o artigo 1348 do Código Civil impõe ao síndico o dever de prestar contas aos condôminos.
Como evitar problemas:
- O melhor é divulgar apenas o número das unidades inadimplentes, o valor devido e o mês respectivo no balancete mensalmente enviado aos condôminos.
- Não convém veicular as unidades inadimplentes no quadro de avisos ou cartazes na portaria, mas apenas nos balancetes.

Obras
- O síndico pode ser responsabilizado civilmente por obras realizadas sem a devida autorização da assembléia
- Se as obras são voluptuárias, ou seja, para fins estéticos ou de recreação, dependem do voto de dois terços dos condôminos. Ex: implantação de churrasqueira, reforma do hall de entrada.
- Se as obras são úteis, ou seja, aumentam ou facilitam os serviços do condomínio, dependem de voto da maioria dos condôminos. Exs.: reforma da guarita, implantação de piso antiderrapante.
- O Código Civil determina que obras urgentes (chamadas pelo CC de "necessárias", art. 1341) podem ser feitas sem autorização de assembléia
- Se a obra urgente envolver grande despesa, a assembléia deve ser imediatamente convocada e comunicada.
Como evitar problemas:
- Observando as votações mínimas previstas por lei
- Exija sempre que a empresa contratada tenha seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários alocados na obra.
- Ao contratar qualquer obra, verifique se a empresa contratada tem porte e condições necessárias para concluí-la, sem abandoná-la pela metade, o que infelizmente tem acontecido algumas vezes

Itens relacionados
Código Penal- consultar artigos 138 a 145, e artigo 168.
Jurisprudência - Responsabilidade Criminal
Jurisprudência - Responsabilidade Civil
Fonte: Sindiconet

quinta-feira, 26 de agosto de 2010

Funções do Porteiro


O porteiro é a primeira impressão do condomínio. É ele quem autoriza, ou não, a entrada de visitas, prestadores de serviços ou dos funcionários das unidades. É ele também o primeiro a sofrer com os assaltos – em geral, o porteiro é dominado e assim, o ladrão consegue entrar no condomínio.

Ele também deve ser o cartão de visitas do local, mantendo um clima cordial, respeitoso e profissional na portaria. Ele não deve temer barrar possíveis visitantes, afinal, liberar ou não pessoas depende apenas dos moradores – o porteiro executa as ordens que lhe foram dadas.

Para manter a segurança do condomínio em dia, é importantíssimo lembrar que o porteiro deve ficar em um só lugar: na portaria. Veja abaixo a descrição das funções e atribuições desse profissional tão importante.
Também vale ressaltar junto aos moradores sobre o que se pode ou não pedir ao porteiro. Em alguns casos, o abuso de “pequenos favores” feitos para o profissional pode configurar acúmulo de função.

FUNÇÕES E ATRIBUIÇÕES

Visitantes
- Ao chegarem, o porteiro deve interfonar para a unidade indicada. Assim, o morador pode autorizar a entrada do visitante
- Por questões de segurança, o porteiro deve manter-se dentro da portaria e usar o porteiro eletrônico para se comunicar com o visitante que esteja do lado de fora. Mesmo que seja chamado, não deve sair da guarita
- Caso haja dúvida sobre quem é o visitante, é conveniente que o porteiro solicite que o morador venha identificar visualmente o visitante
- Durante esse período, o estranho deve esperar do lado de fora do condomínio
-  Não se deve colaborar com a entrada de visitantes regulares sem antes checar a autorização com o morador todas as vezes

Encomendas
- Nos casos de entrega de comida o profissional interfona para o morador vir retirar seu pedido na portaria, evitando a entrada de estranhos no condomínio

- Se a entrega for dos Correios, como pacotes, por exemplo, alguém da unidade é chamado para retirar o pacote e assinar o recibo. Caso não haja ninguém na unidade, o porteiro pode receber o volume

- Também nesse caso o entregador não adentra o condomínio

- Em alguns casos, ao final do turno, o profissional entrega os recebidos nas unidades – mas isso depende de cada local


Prestadores de serviço/Concessionárias

- Só deixar entrar funcionários de empresas (como TV a cabo ou internet, por exemplo), após se certificar que houve pedido por parte dos moradores. Caso haja dúvida, o porteiro deve recorrer ao zelador

- Após tirar essa dúvida, pode-se ligar para a empresa para saber se a pessoa que está se apresentando no condomínio é realmente funcionário
- Quando o interessado em entrar no condomínio se disser funcionário de concessionária (empresa de água, luz, gás) pode-se ligar para a administradora, também. A empresa pode colaborar dizendo se realmente houve algum tipo de pedido de verificação ou de manutenção
- Da mesma maneira, o porteiro deve fazer a identificação do suposto funcionário com a empresa em questão

- Após ter deixado o profissional entrar, fazer um registro com o nome completo e dados da pessoa

- Em caso de obras no condomínio, só se deve deixar entrar os funcionários apontados e autorizados pela empresa prestadora de serviços. Caso haja algum tipo de remanejamento, o zelador, o síndico e o porteiro devem ser avisados pela empreiteira

Com os moradores

- O profissional deve manter um relacionamento cordial e simpático com os moradores, evitando a todo custo deixar a portaria desassistida

-Deve colaborar para o comprimento do regulamento interno

-Deve alertar o zelador e o síndico sobre irregularidades ocorridas durante o seu horário de trabalho


Cotidiano

- Estar sempre com o uniforme bem passado, com a barba e o cabelo cortado, passando uma ideia de higiene

- Não manter conversas com demais funcionários na portaria ou em áreas comuns por tempo demasiado

- Não comentar, fora do local de trabalho, sobre o seu cotidiano no condomínio

- Manter portões e demais acessos ao condomínio fechados em horários de recolhimento de lixo e limpeza das ruas

Para trabalhar melhor
- Portaria blindada ou com boas condições de trabalho (bem ventilada e com um mínimo de espaço)
- Linha telefônica na portaria
- Reciclagem a cada seis meses, para se manter atualizado
- Conhecer bem os procedimentos do condomínio (síndico e zelador devem colaborar ao explicar bem as regras para o funcionário)
- Números de telefone de emergência, como polícia, bombeiros, administradora, síndico, zelador, delegacia mais próxima, empresa responsável pela manutenção dos elevadores
Não pedir ao porteiro que
- Descumpra as regras do condomínio
- Carregue sacolas de compras
- Manobre carros na garagem
- “Fique de olho” nas crianças
-“Sempre libere tal pessoa”
- Guarde chaves das unidades ou de automóveis na portaria
Legislação - SP
Veja o que diz a convenção do Sindicato dos empregados de edifícios comerciais e residenciais de São Paulo sobre o trabalho do porteiro:

Parágrafo Segundo - Porteiro ou Vigia (diurno e noturno) é o empregado que executa os serviços de portaria, tais como:
a) Receber e distribuir a correspondência destinada aos condôminos ou inquilinos;
b) Transmitir e cumprir as ordens do zelador;
c) Fiscalizar a entrada e saída de pessoas;
d) Zelar pela ordem e respeito entre os usuários e ocupantes de unidades autônomas;
e) Dar conhecimento ao zelador de todas as reclamações que ocorrerem durante a sua jornada.

sexta-feira, 6 de agosto de 2010

Censo 2010 - como colaborar sem deixar a segurança de lado


O Censo 2010 começou oficialmente no domingo, dia 1/8. Com ele, milhares de recenseadores devem bater nas portas de aproximadamente 58 milhões de domicílios em todo o Brasil.
Além da dificuldade de se finalizar uma tarefa desse tamanho, há também o que é considerado o calcanhar de Aquiles dos profissionais do censo: entrar nos condomínios.
Se por um lado não se deve abrir mão da segurança, por outro, não responder ao censo é crime. Portanto, para não deixar de responder a esse instrumento tão importante que guiará futuras políticas públicas para o país – e nem de manter o condomínio seguro – é fundamental receber o recenseador.

Medidas de segurança

Também preocupado com a segurança de quem mora em condomínio, o IBGE irá enviar foto e nome do profissional que irá executar a pesquisa no local. Dessa forma, ficará mais fácil a identificação por parte dos porteiros.
Mesmo assim, é possível que o recenseador chegue ao condomínio antes de sua foto. Como proceder então? Nesse caso, antes de deixar o profissional entrar, o porteiro deve solicitar seu número de matrícula (que constará no crachá do profissional).

Então, o porteiro liga para o número  0800 721 8181 e, após ouvir a gravação, deve escolher a opção quatro. Dessa forma o atendente poderá dar as informações necessárias sobre o profissional com base no número de matrícula do recenseador.

É importante que o porteiro ligue para o número oficial – por isso, alguém deve fornecer o dado e explicar que esse é o único número a ser discado quando o recenseador for visitar o condomínio.

O profissional do censo estará sempre uniformizado com colete e boné, com logotipo do censo, crachá no bolso do colete, com foto, nome e número de matrícula, e computador portátil.

Interessante frisar que a linha oferecida pelo censo funciona até as 22h – já que algumas visitas poderão ocorrer no horário noturno, pois muitos lares brasileiros ficam vazios durante o dia. Haverá também visitas durante os finais de semana e feriados. Também é possível checar dados pelo site no
www.censo2010.ibge.gov.br/recenseadores.php.

Condôminos

Os condomínios que dispuserem de espaço podem oferecer uma sala ao profissional do censo. Assim, o trabalho do profissional ficará mais ágil.
Outra forma do condomínio colaborar com o trabalho dos pesquisadores é enviando uma circular aos moradores explicando o que é o Censo e como o profissional será recebido no condomínio (veja neste link: modelo de circular a ser disponibilizada aos moradores).
Também é possível fazer um levantamento dos horários que os condôminos têm disponíveis para responder à pesquisa. Assim, consegue-se ajudar o profissional a organizar melhor seus atendimentos. Esses dados podem ser obtidos com a ajuda do zelador.

Respondendo ao censo

A pesquisa poderá ser respondida pessoalmente ou pela internet. Nos dois modos, o encontro com o recenseador é fundamental: é ele quem dará um ticket de acesso ao ambiente online de pesquisa, entregue em um envelope lacrado.

Caso acabe a energia enquanto a pesquisa está sendo respondida, não há problema: no máximo, se perde a informação da tela onde o internauta estava – as outras informações fornecidas já estarão salvas.

Para evitar ataques de gatunos online, o IBGE frisa que não mandará e-mails para ninguém. As pesquisas também não serão feitas pelo telefone. Ou seja: cuidado com quem se diz recenseador e se apresenta por telefone ou e-mail pedindo seus dados.
Tomando os devidos cuidados é possível responder ao censo e colaborar com o nosso país.

Fontes: Sindiconet, assessoria de imprensa do Censo, Hubert Gebara, vice-presidente do Secovi, Rosely Schwartz, especialista em condomínios e professora do curso de administração de condomínios da EPD (Escola Paulista de Direito) e Vânia Dal Maso, diretora de condomínios da Administradora Itambé